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房地產企業特殊賬務處理:買贈促銷!

來源: 中華會計網校 編輯:fengjunyan 2020/08/07 13:44:13  字體:

房地產行業“買啥贈啥”的促銷活動司空見慣,類似于“買房送家具”、 “買房送家電”、 “買房送裝修”、 “買房送車”、 “買房送車位”、 “買房送花園”、“買房送物業費”,在營業稅時代這些模式的涉稅就一直存在爭議,到了增值稅時好像變得更猶為突出。我們房企財務該如何面對呢?

“買贈促銷” 增值稅方面,主要分析如下:

根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條的規定將自產、委托加工或購買的貨物無償贈送他人,作為視同銷售貨物來計算增值稅的。

這是一條原則性的規定,各地陸續出臺了一些細化的政策,現以河南、湖北、陜西三地的政策為例做以解析:

1.河南營改增問題快速處理機制專期十二解釋:根據《增值稅暫行條例實施細則》規定,將自產、委托加工或購進的貨物無償贈送其他單位或個人應視同銷售。如保險公司銷售保險時,附帶贈送客戶的促銷品,如刀具、加油卡等貨物的“贈”是有償的,是以買保險為前提的,如果購買者沒有買保險,不可能獲得贈,贈品的價格是包含在保費中的。因此,不應做視同銷售處理。

2.湖北國稅再次詳解營改增實務中的42個問題中解釋:房地產企業銷售不動產,將不動產與貨物一并銷售,且貨物包含在不動產價格以內的,不單獨對貨物按照適用稅率征收增值稅。例如隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物,不單獨對貨物按17%稅率征收增值稅。 房地產企業銷售不動產時,在房價以外單獨無償提供的貨物,應視同銷售貨物,按貨物適用稅率征收增值稅。例如,房地產企業銷售商品房時,為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電,應視同銷售貨物,按貨物適用稅率征收增值稅。

3.西安市國稅局營改增問題答疑(三)中解釋:房地產開發企業銷售精裝修房,已在 《商品房買賣合同》中注明的裝修費用(含裝飾、設備等費用),已經包含在房價中,因此不屬于稅法中所稱的無償贈送,無需視同銷售。

雖然國家和地方均對房企“買贈促銷”有政策解讀,但均屬于原則性的,實際操作中有一定的難度,在此予以梳理。

“買贈促銷”模式實質分為兩類:

一類對購房成交客戶的贈送,其實質房價中已包括贈品價格,不符合增值稅的無償贈送規定,不應視同銷售,不交增值,但目前各地規定不一,需要加強與主管稅務機關的溝通;

另一類對購房非成交客戶的贈送,符合增值稅的無償贈送規定,應交增值稅。

第一類、對購房成交客戶贈送模式的處理,該模式以分以下三種情況:

1.贈送自行開發產品,如購房送車庫,可如下處理:

買房贈車庫,此贈送其實質房價中已包括贈品價格,不符合增值稅的無償贈送規定,非視同銷售,分別做購房與車庫的銷售處理,分別確認收入、分別結轉主營業務成本、分別開具發票,應交增值稅。

2.贈送外購物品,如購房送空調,可分兩種處理方式:

(1)贈品做營銷費用處理,此贈送其實質房價中已包括贈品價格,不符合增值稅的無償贈送規定,不應視同銷售,不應交增值稅。

(2)贈品按兼營處理,增加贈品的經營范圍,分別做購房與贈品的銷售處理,分別確認收入、分別結轉主營業務成本、分別開具發票,應交增值稅。

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